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ope体育投注-降价、卖项目、资金紧缺 房企拉响“债款警报”

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摘要
【降价、卖项目、资金紧缺 房企拉响“债款警报”】从兑付规划来看,2018年下半年到2021年到期规划分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。2019年至2021年是房企的债款会集偿还期。(21世纪经济报导)

  从兑付规划来看,2018年下半年到2021年到期规划分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。2019年至2021年是房企的债款会集偿还期。

  10月21日,一张董事长在内部会议上洒泪现场的相片在网络上传达,揭开了旧日百强房企三盛宏业资金链断裂的冰山一角。

  相片主角是三盛宏业董事长陈建铭。在本月上旬新出炉的《2019年胡润百富榜》上,陈建铭以100亿元的身家位居第398位。但公司的资金情况并不达观,到2019年6月30日,三盛宏业的有息负债到达269.5亿元,超越250亿元的净财物规划。

  三盛宏业发家于浙江舟山,项目首要会集在长三角地区,公司曾在2018年头提出“三年千亿”的方针,并不吝举债拓宽。依据上海易居研究院的口径,上一年三盛宏业完结出售额187亿元,排名全国第114位。

  在房地产业,为做大规划而接受高负债的情况并不罕见,但三盛宏业的运营情况很不达观。数据显现,本年上半年,三盛宏业仅营收36.22亿,运营活动现金流为-31.89亿,出资活动现金流为-3.9亿,筹资活动现金流为25.67亿。

  作为一种内部融资手法,三盛宏业曾在2017年向内部职工发行期限为12个月、收益率为12.5%的理财产品,但至今未能兑付,一起公司还存在欠薪现象。10月21日,三盛宏业上海、舟山等区域部分职工前往公司总部“堵门”讨要说法,并终究迫使董事长陈建铭现身。

  三盛宏业理财产品“爆雷”,是本年房地产企业面对运营压力的一个极点ope体育投注-降价、卖项目、资金紧缺 房企拉响“债款警报”事例。近期,恒大济南某项目因降价而引发业主“维权”;绿洲湖南公司则被曝强制职工买房;华裔城、金茂则连续挂牌出让旗下项目股权……

  自2016年下半年至今,本轮楼市调控已持续了36个月,时长、力度和规划均史无前例。其间,对融资途径进行严峻管控,是本年楼市调控的一大特征。与此一起,2019年至2021年,房企眼影将迎来偿债高峰期。虽然系统性危险没有呈现,但业内人士以为,一系列细小的痕迹背面,企业行将迎来“至暗时间”。

  找钱“三十六计”

  在公司内部发行理财产品,是房企的许多融资手法之一。近期,为获取资金,企业简直使出了浑身解数。

  就惯例融资手法而言,海外发债成为现阶段最重要的途径。依据中信建投的计算,2019年1-9月,房企海外债发行规划为483亿元,超出2018年全年水平,同比添加26.98%,再创同期前史新高。

  在境内融资受限的大环境下,企业海外融资的本钱也水涨船高。本年9月,房企海外发债的利率到达7.89%,环比上升149bp。其间,利率最高的为阳光城,票面利率达12.5%。

  部分房企在此期间抓住上市,寄望于搭上本钱的“末班车”。10月下旬,天保集团和新力控股先后经过了港交所的聆讯,有望在近期登陆本钱商场。这两家房企的事务首要坐落河北和江西,净利润尚缺乏10亿元的规划,归于典型的地方性斗室企。

  发家于安徽的三巽集团、起于常州的港龙地产,也在10月向港交所提交上市请求。这两家企业相同归于百强阵营之外的小型房企。

  10月22日,华裔城在北京产权交易所发表,将以47.12亿元的总底价转让旗下“苏河湾二期”,该项意图前身是公司在2016年以69亿获取的“地王”。这是10月以来公司挂牌的第二个项目。2019年以来,华裔城已将13个项目公司股权挂牌出让。

  近期,SOHO我国也传出将旗下11个同享工作项目——SOHO3Q打包出让的音讯。此前的9月,泰禾也持续出让旗下项目。上市、发债、出让项目,房企经过各种途径获取资金,皆因当时的融资环境极端严重。从5月开端,监管层就开端对房企的融资途径进行严格管理。在一系列方针出台后,私募、信任等途径现已大大缩短,银行告贷也显着受限。

  “本年是最近三年多来最严重的时分,由于本年的调控方针里边,对融资途径的约束是最严的。”北京某大型房企人士向21世纪经济报导表明。

  坚持“现金为王”

  前述人士所说的“最严重”,还有出售不畅的原因。本年以来,楼市调控仍然严峻,信贷方针相对严重,商场也进入下行期。虽然部分城市直接或间接地松绑方针,但整体商场情况并不抱负。

  10月中旬,绿洲集团湖南事业部被曝出强制内部职工买房的音讯,并终究得到证明。该公司要求内部职工(包含试用期职工)必须在月底前购买一套绿洲湖南的房产,“不完结者将被开除”。

  2019年上半年,绿洲完结房地产主业合同出售金额1677亿元,仅完结5000亿出售方针的33%。

  相比之下,降价促销是更为常见的手法。8月末,恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”的营销战略,集团旗下的区域公司均参加营销。从实际效果看,恒大终究以价格退让换来单月831亿的出售纪录。此外,金地等房企在9月的出售均价也ope体育投注-降价、卖项目、资金紧缺 房企拉响“债款警报”呈现下降。

  但也因降价,10月,恒大在济南的“滨河左岸”项目遭受部分业主的维权。

  依据58安居客房产研究院的盯梢监测的全国50余个要点城市,当时已有10余个品牌房企在打折促销,估计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以表现。

  前述房企人士表明,呈现降价促销行为,是有房企在四季度冲刺成绩的考虑,一起也因企业开端意识到“救市”无望。7月30日举行的政治局会议初次清晰提出“不将房地产作为短期影响经济的手法”。业界遍及以为,这一表态再度奠定了楼市调控不放松的总基调,并遏止了地方政府企图松绑调控的激动。

  据21世纪经济报导了解,强化出售、坚持现金流是本年房企的首要战略,到下半年,这种思路更为清晰。整体来看,企业对“回款率”的注重程度可谓史无前例,大中型房企对回款率的要求通常在80%以上。

  在华裔城的2019年中报中,着重下半年坚持“回款”才是硬道理,加速项目去化。除了拟定灵敏的价格和出售战略外,“关于去化难度大的产品,决断决议计划,活跃经过财物证券化、股权转让、财物处置等方法,快速盘活。”

  6.1万亿债款压顶

  房企的资金情况果然严重了吗?

  从财务报表来看,本年前三季度,大中型房企的出售额遍及添加,大都企业完结全年出售方针较为抱负。在融资端,大中型房企的优势也较为显着,单个企业乃至能以不到4%的本钱完结发债。

  但从一些细节能够看出,趋势并不达ope体育投注-降价、卖项目、资金紧缺 房企拉响“债款警报”观。以华裔城为例,到本年上半年,华裔城的负债总额超越千亿,其间短期告贷为280亿元,比上一年末添加了130%。同期,华裔城的净负债率为106.22%,较年头也有所提高。

  “短期债款添加,是近期职业的一种遍及现象,也阐明偿债压力正在加大。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报导表明。

  恒大研究院陈述显现,2018年下半年开端,房企逐渐迎来偿债高峰期。到2018年6月底,除民间融资和类金融组织告贷,房企有息负债余额约19.2万亿元。从兑付规划来看,2018年下半年到2021年到期规划分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

  亿翰智库也以为,2019年至2021年是房企的债款会集偿还期。

  该组织指出,从2015年职业宽松至2019年中期职业调控,房企现金流变化趋势大约分为三个阶段:2015-2016年四季度之前,公司债铺开,房企扩展融资规划,运营性现金流入与流出一起扩展;2016年四季度至2017年,职业调控,融资收紧,债券融资规划降至冰点,现金流入缩短;2018-2019年,职业调控晋级,融资途径持续收紧,叠加债券到期影响,现金流入再度削减。

  亿翰智库表明,到2019年中期,榜首队伍的现金占比有显着提高。相比之下,第二队伍房企的现金流净额变化起伏最大,往复于正负数值之间,应警觉出售回款率下降危险。第三队伍的现金流净额转负,意味着企业面对现金回款下降。

  “整体收紧、队伍分解”的现象,反映出房企抵挡危险的才能存在不同,在商场下行期,其战略也有所不同。严跃进以为,大型房企在融本钱钱上较有优势,跨周期运营才能较强,系统性危险并不显着;中型房企将不得不怠慢扩张脚步,并尽力保持资金的ope体育投注-降价、卖项目、资金紧缺 房企拉响“债款警报”平衡;小型房企的融资途径相对狭隘,愈加依靠出售回款,呈现资金链危机的概率较高,这部分企业呈现危险的概率较大,乃至或许呈现债款违约潮。

  “最难的时分还没到来,由于本年上半年有一个融资窗口,有一批企业趁机弥补了资金。假如融资途径持续紧缩的话,未来的资金危险有或许蔓延到数百亿乃至千亿规划的中型企业身上。”前述房企人士说。

(文章来历:21世纪经济报导)

(责任编辑:DF524)